Как формируется новая модель российских территорий
Рынок жилья в России традиционно обсуждается через призму ставок по ипотеке и объемов строительства. Но сегодня ключевым становится не количество квадратных метров, а то, как они учитывают различные сценарии жизни людей. В центре этой модели – семья и город для нее: территория, где все необходимое расположено в пешей доступности.
Сегодня большинство покупателей жилья – семьи. Согласно публичным исследованиям, более 70% новоселов состоят в браке, 60% воспитывают детей. Кроме того, по данным «Циана», за последние четыре года снизился средний возраст покупателя – с 45 до 39–40 лет. А большая часть материнского капитала используется именно для улучшения жилищных условий. Поэтому главный принцип – создавать городское пространство, удобное в первую очередь для семейной жизни. Люди хотят отдыхать, встречаться с друзьями, гулять с детьми в своем районе, а не ездить через весь город.
Концепция «семейного города» подразумевает, что все нужное находится в 10–15 минутах ходьбы от дома: детский сад, школа, аптека и кабинет стоматолога, магазин, коворкинг, парк. То есть город для семьи – это «15-минутный город». На сегодня это не теория, а необходимость. Такая 15-минутная зона доступности от жилья – это территория примерно 14–55 га, на которой 10–30% застройки составляет общественно-деловая инфраструктура, востребованная каждый день. Такой подход вдвое экономит время на перемещения и делает район живым.
Наилучшим образом реализовать концепцию 15-минутного города можно за счет создания центров городской жизни. Это благоустроенное общественное пространство, где сосредоточены основные услуги: магазины, кафе, зоны для занятия спортом, прогулок и встреч. Живая точка притяжения, куда жители приходят каждый день. Один такой центр способен обслуживать до 30 000–50 000 людей. Для населения это удобство, для девелопера – стабильная загрузка коммерческих площадей, для бизнеса – устойчивый поток клиентов, а для города – повышение эффективности инфраструктуры.
При разработке концепций развития территорий такие центры формируются либо вокруг уже существующих знаковых объектов, либо создаются с нуля в районах новой жилой застройки. Особенно интересным для девелоперов может быть новый взгляд на проекты жилых комплексов не как на изолированные городские единицы, а как на центры жизни районного или городского масштаба.
Еще более актуальной концепцию «семейного города» делает изменение характера занятости. С 2019 г. количество людей, работающих на удаленке, выросло в 6 раз. Даже те, кто вернулся после карантина к очному формату работы, изменили свои требования к жилью. По сути, от модернистской концепции французского архитектора Ле Корбюзье «Дом – это машина для жилья» мы возвращаемся к античному «Дом как микрокосм», когда дом воспринимается как мирозданье, общество, город в миниатюре. Это проявляется и в планировке, и в разнообразии функционального наполнения, и в распределении ролей внутри хозяйства. Теперь дома мы не только спим и едим, но также работаем, развлекаемся, занимаемся спортом, устраиваем кинопоказы, разбиваем сады. В связи с этим советские планировки с четким выделением функциональных городских районов становятся неактуальны. А квартиры с единственно возможным сценарием жизни – не востребованы, потому что жители больше не разделяют быт, работу и досуг ни в масштабе города, ни в масштабе собственного жилья.
Это создает новые требования к местам общего пользования, дворам, улицам, которые нужно учитывать уже сейчас. Происходит взаимопроникновение города и жилья: город приобретает черты дома, а дом – города. Соседские центры и комфортная придомовая территория поддерживают социальные связи и способствуют формированию устойчивого сообщества. Благодаря этому люди меньше заинтересованы в переезде и больше – в том, чтобы инвестировать время и деньги в тот район, где они проживают.
Новые многоквартирные дома все чаще строятся с первым общественным этажом. Здесь можно поработать в коворкинге, пообщаться с соседями, пока ребенок играет с друзьями в теплой крытой игровой. На каждую квартиру выделяется минимум 0,5 кв. м пространства общего пользования и 0,7 кв. м мест хранения, проектируются светопрозрачные входные группы, сквозной проход во двор и т. д. То, что раньше считалось атрибутом исключительно элитного жилья, постепенно становится нормой.
«Семейный город» формирует новую экономическую модель развития территорий, которая требует от девелоперов работы не только с квадратными метрами, но и с городской средой, смысловым и событийным наполнением пространств. Конкурентное преимущество в долгосрочной перспективе получают именно те, кто находит ценность в смыслах. А вся смысловая основа проекта закладывается на этапе создания концепции. Для сравнения: стоимость разработки концепции жилого проекта в Европе может доходить до 15% от стоимости строительства объекта. В России – всего порядка 1% от стоимости строительства, но при этом она закладывает потенциал для долгосрочного развития территории и обеспечивает успех проекта на всех последующих стадиях. Там, где люди видят перспективу для своих семей, формируется устойчивый спрос и экономическая модель, опирающаяся на качество жизни.
Читайте подробнее: https://www.vedomosti.ru/opinion/columns/2025/12/22/1165147-semeinii-gorod?from=copy_text
