В отдельных случаях переоценка приводила к повышению в тысячи раз
Ведомости от 31.01.23
Малый бизнес пожаловался на резкий рост кадастровой стоимости земельных участков. В деловом объединении «Опора России» зафиксировали всплеск обращений предпринимателей, сигнализирующих о кратном повышении официальной цены земли.
Об этом президент организации Александр Калинин сообщил руководителю Росреестра Олегу Скуфинскому (его письмо есть у «Ведомостей»), в целом аналогичное обращение исполнительный директор «Опоры» Андрей Шубин направил статс-секретарю – заместителю руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Алексею Бутовецкому. В обращении приводится в том числе несколько экстремальных примеров повышения кадастровой стоимости. Отдельные земельные участки в Ставрополе подорожали в 417 раз, в Ростове-на-Дону – в 1110 раз, а в Санкт-Петербурге – вплоть до 29 000 раз.
Парки подорожали
Благодаря инициированному правительством мораторию на рост кадастровой стоимости налоговая база по земельным участкам за 2023 г. должна определяться по оценкам, сделанным до начала 2022 г., напоминает Калинин. В то же время установлены исключения – например, если стоимость объекта увеличилась из-за изменения его характеристик, признают в «Опоре». Но предприниматели жалуются на существенное повышение стоимости по итогам оценки 2022 г. на те же земельные участки при отсутствии экономических факторов, которые могли бы служить основанием для такого резкого повышения, говорится в письме Скуфинскому.
Более того, повысившаяся по итогам последней оценки кадастровая стоимость объектов пересматривалась по итогам предыдущей ревизии по заявлениям правообладателей, в том числе в судебном порядке, подчеркивает Шубин. Новая стоимость не учитывает результаты оспаривания и установления кадастровой стоимости в рыночном размере в предыдущем периоде, пишет он. Проблема необходимости повторного судебного оспаривания после каждой новой массовой оценки является существенной для предпринимателей, поскольку влечет высокие издержки предпринимателей.
«Опора России» предлагает внести в закон «О государственной кадастровой оценке» (№ 237-ФЗ) поправки. Изменения должны предусматривать приостановку взыскания арендной платы и налоговых платежей в повышенном размере в ситуациях, когда собственник или арендатор начал оспаривать увеличение кадастровой стоимости. Также в организации предложили совместно с Росреестром разработать механизмы сглаживания «очевидно чрезмерного роста кадастровой стоимости по итогам очередной оценки».
Вероятно, такой резкий рост кадастровой стоимости связан с методикой его расчета, пояснил «Ведомостям» Шубин. Могли измениться сегменты, к которым принадлежат те или иные земли, например, лесной участок в Московской области, который ранее относился к сегменту «Использование лесов» (около 2,45 руб. за 1 кв. м) по результатам оценки мог быть отнесен к сегменту «Охраняемые природные территории и благоустройство» (380–5000 руб. за 1 кв. м) или «Отдых (рекреация)» (4000–7000 руб. за 1 кв. м), допускает эксперт.
«Вместе с тем очевидно, что просто так ни с того ни с сего не может в несколько сотен, а иногда и тысяч раз измениться ценность земельного участка. Поэтому мы, с одной стороны, просим Росреестр разъяснить подходы к расчетам, а с другой – указываем на необходимость проработки этих чувствительных вопросов с бизнесом во избежание подобных ситуаций», – пояснил Шубин.
Представители других деловых объединений озабоченность «Опоры» и инициативы по корректировке практики переоценки в целом поддержали. Переоценка кадастровой стоимости земли и объекта капитального строительства раз в четыре года является рыночной необходимостью, кадастровая стоимость должна приравниваться к рыночной, уверен сопредседатель комитета по строительству «Деловой России» Алексей Долматов. При этом изменение кадастровой стоимости должно соответствовать изменению общей экономической ситуации в стране и не может меняться непредсказуемо, поэтому при росте кадастровой стоимости более чем на 100% необходимо предусмотреть защитные механизмы для бизнеса от необоснованных платежей до момента установления новой стоимости решением суда, считает Долматов.
Предложение о приостановке платежей при подаче заявления об оспаривании кадастровой стоимости заслуживает поддержки, считает статс-секретарь, вице-президент по правовому регулированию и правоприменению Российского союза промышленников и предпринимателей Александр Варварин. Но в случае реализации данного предложения, чтобы избежать злоупотреблений возможностью отсрочки, необходимо продумать соответствующие механизмы для сохранения баланса интересов, уточняет он.
Главная проблема кадастрового учета заключается в его методологии, уверен Варварин. При том что она предусматривает возможность учета результатов оспаривания кадастровой стоимости, для этого обязательна индексация этих результатов – рыночной стоимости – на дату определения кадастровой стоимости, указывает он.
В наибольшей степени кадастровая проверка 2022 г. затронула тех предпринимателей, которые занимаются обслуживанием и обустройством парков, отметил вице-президент Союза ассоциаций и партнеров индустрии развлечений Виктор Бондаренко. Обслуживание таких рекреационных зон подразумевает, что в собственности бизнеса находятся большие земельные владения, которые практически не приносят прибыли, но требуют значительных средств на содержание, в результате большинство парковых хозяйств работает в ноль, отмечает эксперт. Большинство объектов недвижимости, указанных в качестве примеров повышения кадастровой стоимости в письме «Опоры России», являются объектами паркового хозяйства, следует из данных Росреестра («Ведомости» их проанализировали).
Представитель Росреестра отметил, что ведомство рассматривает возможность внесения предложенных изменений в закон № 237-ФЗ. «Вопросы, обозначенные в обращениях «Опоры России», решено вынести на рассмотрение экспертной группы по обеспечению нормативно-методического сопровождения государственной кадастровой оценки в I квартале 2023 г.», – сообщил собеседник.
Представитель Роскадастра не ответил на запрос. «Ведомости» направили запросы в Минфин и Минстрой.
Почему подорожала недвижимость
При определении кадастровой стоимости земельного участка оцениваются локация, категория земель, вид разрешенного использования, наличие ограничений (например, особого охранного статуса) и другие критерии, напоминает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Сейчас власти нацелены на сокращение разрыва между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости, указывает она. Особенно сильно дорожает земля в локациях, статус которых ощутимо повысился за последние 4–5 лет, т. е. с момента проведения последней оценки, отмечает эксперт. Так, например, происходит в новой Москве, где сейчас активно развивается транспортная сеть и строятся масштабные жилые кварталы и кластеры с социальной и коммерческой инфраструктурой, уточняет она. Средняя кадастровая стоимость только жилой недвижимости в Троицке увеличилась с 76 100 руб. в 2018 г. за 1 кв. м до 87 300 руб. за 1 кв. м по состоянию на 2022 г.
Общее резкое повышение кадастровой стоимости объектов связано с тем, что в 2022 г. впервые одновременно во всех регионах страны проведена кадастровая оценка земельных участков, прежде каждый субъект Федерации самостоятельно принимал решение об организации подобных проверок, теперь они будут проходить как минимум раз в четыре года, добавляет Коркка.
Рост стоимости земли под недвижимость неоднороден и зависит не только от наличия свободного земельного банка, но и участков, предоставляемых под комплексное развитие территорий (КРТ), а также возможностей получения преференций (в том числе и для редевелопмента), указывает первый заместитель генерального директора «ФСК регион» Роман Капинос. Нередко при реализации договора КРТ «раскачивается» вся близлежащая территория и цена на земельные участки растет на ожиданиях развития близлежащих территорий, добавляет он.
Зачастую резкое повышение кадастровой стоимости связано с исправлением ошибок, допущенных при оценке объектов в предыдущих периодах, указывает советник МЭФ Legal Денис Кожевников. В пример можно привести волну споров, вызванных существенным увеличением кадастровой стоимости крупных объектов в Москве за 2016 г., которая привела к принятию на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда (СКЭС ВС) дела «Юмакса», напоминает он. Тогда СКЭС ВС РФ попыталась найти баланс между интересами бизнеса и государства при ретроспективном применении результатов переоценки, однако это, безусловно, не решило проблему регулярного пересмотра стоимости в будущих периодах, в частности без учета результатов оспаривания, считает эксперт.
При существенном росте расходов региональных бюджетов подобное повышение налоговых поступлений за счет увеличения кадастровой стоимости видится очень привлекательным для властей, отмечает эксперт Института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ, директор Ассоциации налоговых консультантов Владимир Саськов.
Озабоченность бизнеса ростом кадастровой оценки понятна, так как это ведет к росту и арендных платежей, и налогов для тех объектов, где она применяется, указывает старший директор, руководитель группы региональных рейтингов АКРА Елена Анисимова. А в случае, если бизнес перейдет на расчет налога по кадастровой оценке для всего имущества – а такие инициативы звучали во властных структурах, – высокая кадастровая стоимость может привести к еще более серьезному росту налоговой нагрузки на бизнес, добавляет она.
В соответствии со ст. 380 НК РФ «Налоговая ставка» ставки налога по кадастровой стоимости объектов недвижимости не могут превышать 2%. Каждый регион устанавливает эту ставку самостоятельно.
