Это может произойти благодаря завершению льготной программы, сезонности и при отсутствии новых шоков
Ведомости от 08.07.22
Банковский сектор уже свыкся с мыслью, что повторить прошлогодний успех на рынке ипотеки, когда выдачи достигли 5,7 трлн руб., не удастся: в первом полугодии банки выдали гражданам 1,9 трлн руб. ипотечных кредитов – это почти в 1,5 раза меньше того же периода 2021 г., следует из предварительных данных Frank RG. Согласно прогнозам опрошенных «Ведомостями» банкиров и аналитиков, при самом оптимистичном сценарии рынок может выдать до 4,5 трлн руб., при более консервативном – более 2 трлн.
Прогнозы
На начало 2022 г. ипотечный портфель банков составлял чуть больше 12 трлн руб., следует из данных ЦБ. За 2021 г. он вырос более чем на 30%, тогда как в 2020 г. – примерно на 25%. Общая экономическая реальность существенно поменялась, говорит директор банковских рейтингов НРА Константин Бородулин, но для банков ипотека, как наименее рискованный вид кредитования граждан, будет драйвером роста процентных и сопутствующих доходов и к концу года можно ожидать роста общего портфеля в районе 10–15% год к году. Директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова также полагает, что рост ипотечного портфеля в целом по сектору к концу года будет в пределах 15%.
С учетом снижения ключевой ставки (с 20% в конце февраля до текущих 9,5%) и расширения государственных программ поддержки ЦБ ожидает роста ипотечного кредитования в 2022 г. на 10–15%, говорила в мае председатель ЦБ Эльвира Набиуллина. По словам директора по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксении Якушкиной, за первое полугодие, по предварительным данным, выдано уже 1,9 трлн руб. ипотеки, поэтому за год банки выдадут больше 2 трлн руб.
Несмотря на постепенное увеличение объемов ипотечного кредитования, результат 2022 г. будет примерно в 2 раза меньше предыдущего – около 3 трлн руб., уверен заместитель председателя правления «Абсолют банка» Антон Павлов. Такой же прогноз дает и рейтинговое агентство НКР.
По прогнозам Совкомбанка, при негативном сценарии рынок ипотеки составит по итогам 2022 г. 2,8 трлн руб., при позитивном – 3,8 трлн руб., говорит его представитель.
Выдачи ипотеки в этом году будут в интервале 3,3–3,5 трлн руб., указывает руководитель «Тинькофф ипотеки» Александр Лобов. Немного лучше прогноз у Росбанка: по предварительной оценке, объем выдач достигнет 3,7–4 трлн руб., считает главный аналитик «Росбанк дома» Ирина Бабина.
У исследовательской компании Frank RG наиболее оптимистичный прогноз: к концу года банки смогут выдать примерно 4–4,5 трлн руб. ипотеки, отмечает проектный лидер Frank RG Артем Мосин. Он полагает, что если результаты ипотечного кредитования не будут удовлетворять макроэкономическим целям, то возможны дополнительные шаги со стороны ЦБ и государства: развитие других видов ипотеки, например дальневосточной, дальнейшее снижение ставок, увеличение лимитов.
Представитель «ФК Открытие» уверен, что в сочетании с ростом цен, сезонным пиком продаж и потенциальным завершением программы льготной ипотеки под 7% в этом году выдачи ипотеки в новостройках по итогам 2022 г. могут быть сопоставимыми с выдачами 2021 г., но при условии отсутствия новых геополитических потрясений.
Рынок оживает
Ипотечное кредитование после двухмесячного спада в июне показало рост: выдачи подскочили на 78,5% относительно мая до 251,5 млрд руб., а их количество – на 87% до 68 600 шт., следует из данных Frank RG. При этом, по данным Дом.РФ, доля льготной ипотеки в выдачах июня сократилась с 40 до 24%.
Стимулом для роста кредитования послужило возвращение ключевой ставки к докризисному уровню – 10 июня Банк России снизил ее с 11 до 9,5%, тогда как 28 февраля ключевая ставка взлетела до 20%, из-за чего по рыночным программам у банков ставки превышали ключевую. К тому же в конце июня ставка по программе льготной ипотеки снизилась с 9 до 7% годовых, также вернувшись к своему докризисному уровню. Условия по ипотеке вернулись на уровень начала года, что, безусловно, сказывается на кредитной активности населения, говорит представитель ВТБ.
Драйверы и вопросы
При отсутствии внешних шоков тренд на восстановление выдач сохранится и в ближайшие месяцы, полагает Бородулин из НРА. Положительно на объем выдач может повлиять окончание действия срока вкладов, которые граждане открывали на 3–6 месяцев под ставку 20%, так как после их окончания ряд потребителей могут задуматься об инвестировании в недвижимость, считает эксперт. По данным ЦБ, средняя максимальная ставка по вкладам в третьей декаде июня составила 7,72%.
Далеко не все клиенты готовы сразу выходить на сделки, отмечает представитель Промсвязьбанка: часть заемщиков не спешит с принятием решения, присматривается к предложениям разных банков в ожидании дальнейшего смягчения условий по ипотеке.
Ипотека с господдержкой остается основным драйвером спроса на рынке нового жилья, говорит заместитель председателя правления банка Дом.РФ Алексей Косяков. Как и в период пандемии, на долю льготных программ может приходиться свыше 90% от всех выдач ипотеки на новостройки, указывает представитель «ФК Открытие». По его словам, в июле реализуется отложенный спрос на жилье, накопленный после марта, поэтому будет явный прирост продаж, который объясняется эффектом низкой базы из-за падения спроса. В рамках льготной и семейной ипотеки у «Абсолют банка» выдается около 70–80% всех кредитов, отметил Павлов.
Ипотека для IT-специалистов также может внести вклад в выдачи, если вырастет количество аккредитованных организаций для возможности оформления такой программы, считает зампред банка «Зенит» Наталья Тутова. Рынок загородной недвижимости тоже имеет потенциал развития, так как рос в 2021 г. не так агрессивно, добавила она.
Удержание ставок не выше психологического уровня в 10% позволит сбалансировать рынок, уверена Бабина из «Росбанк дома». Но несмотря на то что сейчас условия кредитования находятся на комфортном уровне, объемы выдач все равно ниже, чем год назад, отмечает Павлов и объясняет почему: реальные доходы населения падают, а цены на недвижимость растут.
Разрыв между процентными ставками по госпрограммам на новостройки и ставками на вторичном рынке может привести к проблемам доступности жилья для граждан, предупреждает управляющий директор по ипотечному кредитованию банка «Санкт-Петербург» Ирина Петрова, особенно на фоне того, что в конце этого года истекает срок действия льготной ипотеки.
Ранее уровень долговой нагрузки банки снижали за счет увеличения срока кредита, но сейчас такая опция становится все менее рабочей, сказала Носова из АКРА. Приобретение недвижимости в инвестиционных целях также постепенно теряет свою актуальность, считает она.
