Среди них те, кому не хватает небольшой суммы для приобретения жилья, а также покупатели апартаментов
Ведомости от 20.11.24
К середине ноября средняя ставка по рыночной ипотеке на первичное и вторичное жилье превысила 28%, а полная стоимость кредита в ряде банков достигала 35% – итоговая переплата за ипотеку на 30 лет сейчас может в 5 раз превышать взятую сумму. Но граждане продолжают брать кредиты и по заградительным ставкам. Основные заемщики – те, кто решает неотложные жилищные вопросы, готов внести крупный первоначальный взнос и рассчитывает погасить долг в кратчайшие сроки, рассказали «Ведомостям» представители банков и застройщиков.
Портрет заемщика
Средний возраст заемщика рыночной ипотеки в октябре составил 39 лет, а его медианный доход – 194 000 руб., говорит представитель Сбербанка на основе данных «Домклика». Более половины таких клиентов (54%) состоят в браке. Аналогичные характеристики подтверждают в «Абсолют банке» и ВТБ. Директор департамента розничных продуктов «Абсолют банка» Виталий Костюкевич отмечает, что заемщиками рыночной ипотеки чаще всего становятся люди в возрасте от 35 до 45 лет, которые не подходят под условия льготных программ. Представитель ВТБ добавил, что около 40% тех, кто берет дорогие кредиты, воспитывают детей.
Сфера деятельности аудитории рыночной ипотеки довольно обширна, говорит коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков: от IT и нефтегазовой отрасли до госслужбы, банковского сектора, рекламы и маркетинга, а также спорта.
Доходы таких клиентов различаются в зависимости от конкретного продукта. Ипотеку по рыночным ставкам берут не только обеспеченные клиенты, говорит Костюкевич, средний размер кредита по собственным программам «Абсолют банка» составляет 3 млн руб., что гораздо ниже, чем по льготным программам, где средний чек достигает 6 млн руб. Подобную картину видят и в ВТБ, где средний размер кредита по рыночным программам составляет около 3,8 млн руб. – на 20% меньше, чем годом ранее.
Представители РНКБ (входит в группу ВТБ) и застройщика ФСК связывают небольшой размер кредита с тем, что, как правило, ипотеку по несубсидируемым ставкам оформляют клиенты, которым не хватает небольшой суммы для покупки объекта недвижимости за наличный расчет. Преимущественно это люди, которым срочно требуется решить жилищный вопрос – переезд, размен квартиры, улучшение жилищных условий – с небольшой доплатой, говорит Костюкевич. Среди других причин в подобных случаях представитель ВТБ также назвал создание семьи и рождение ребенка.
Заместитель директора департамента развития бизнеса ипотеки и премиального сегмента Промсвязьбанка Марина Заботина выделяет две основные категории клиентов, которые оформляют ипотеку в условиях высоких ставок. Первая – те, кто берет ипотеку по текущим рыночным ставкам, рассчитывая на рефинансирование в течение ближайших 1,5–2 лет. Вторая – те, кто покупает новое жилье по встречным сделкам, продавая старое, и с высоким первоначальным взносом и привлечением ипотеки покупает квартиру большей площади, рассчитывая быстро погасить свой кредит.
Выплатить быстро
По предварительным данным «Абсолют банка», подавляющее большинство заемщиков изначально оформляют кредиты на 20 и более лет, чтобы снизить ежемесячный платеж и не превышать допустимый уровень долговой нагрузки. Но в реальности такие займы погашаются в течение первого года или двух за счет накоплений, вкладов или продажи имущества. Тенденцию подтверждают Сибренков и руководитель управления прямых продаж ФСК Екатерина Чурюкина. По словам Сибренкова, большая часть клиентов, берущих сегодня ипотеку по рыночным ставкам, изначально планируют закрывать ее досрочно, в дальнейшем воспользовавшись доходами, полученными от размещения денежных средств на вкладах или средствами от продажи собственности. Фактически такие клиенты изначально предполагают, что их ипотека будет погашена в течение первого года или двух, добавляет он.
Как подчеркивает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева, спрос на рыночную ипотеку также остается среди людей, которые приобретают апартаменты, – на этот вид недвижимости не распространяются льготные программы кредитования. Сюда же Боева относит ипотеку траншами, при которой существенно снижается платеж, и ряд продуктов со сниженным размером процентной ставки.
Среди покупателей дорогой недвижимости популярностью пользуются так называемые комбо-продукты, позволяющие совмещать льготные условия на одну часть кредита с более высокими ставками на другую, дополняет Чурюкина. По стандартной ипотеке с рыночной ставкой заемщики стараются чаще проводить досрочные погашения, чтобы закрыть кредит раньше срока, а по льготным программам, где ставка ипотеки существенно ниже и фиксируется на длительный срок, люди предпочитают проводить оплату согласно графику, добавила она.
Рыночные ставки на первичном и вторичном рынке на сегодняшний день практически одинаковы, продолжает Чурюкина. При этом жилой фонд на вторичном рынке, как правило, уже не отвечает современным пожеланиям покупателя, а застройщик может предложить квартиру не только в строящемся доме, но и в тех домах, которые уже введены в эксплуатацию, куда можно сразу въехать, объяснила она. Также застройщики часто предлагают специальные условия по снижению рыночной ставки на приобретение квартир или апартаментов на первые 1–2 года, дополнил Сибренков.
В октябре общерыночные выдачи ипотеки снизились на четверть к сентябрю текущего года и в пределах 60% к октябрю 2023 г., оценивал ранее ВТБ. По его данным, банки предоставили гражданам около 280 млрд руб. кредитов. В ноябре крупные банки – Сбербанк, Альфа-банк и ВТБ – повысили ставки по рыночным программам. Среди причин – повышение ключевой ставки (с 25 октября составляет 21%) и рост стоимости ОФЗ.
По данным сервиса «Домклик», в октябре на рыночных условиях Сбербанк выдал ипотечных кредитов на 71,6 млрд руб. – это 34,76% от общих выдач банка (206 млрд руб.), делится его представитель. У «Гранеля» доля несубсидируемой ипотеки составляет до 20%, говорит Боева. Несмотря на заградительные условия по рыночной ипотеке, по прогнозу ВТБ, по итогам 2024 г. в объеме банковских продаж на такие продукты придется треть.
