Достигнет ли рынок новых вершин, будет зависеть от популярности усеченной льготной ипотеки
Ведомости от 23.06.21
Аналитики меняют прошлогодние прогнозы и ожидают нового исторического рекорда. Выдача ипотечных кредитов по итогам 2021 г. может достичь 4,8 трлн руб. против 4,4 трлн в рекордном 2020 году, а при оптимистичных обстоятельствах – и 5 трлн руб., говорится в аналитическом комментарии рейтингового агентства НКР. Еще в ноябрьском отчете агентство не ожидало от рынка даже повторения рекорда прошлого года.
В начале июня льготную ипотеку (она была драйвером рынка весь прошлый год) продлили еще на год – до 1 июля 2022 г. – для всей России, хотя ЦБ предлагал сохранить программу лишь для некоторых регионов. Но теперь условия заметно изменились: максимальная ставка выросла с 6,5 до 7%, а предельная сумма кредита снижена до 3 млн руб. Изменились и условия программы семейной ипотеки. Ее распространили на семьи с одним ребенком, если он родился не ранее 1 января 2018 г. Ставка – 6%, а максимальная сумма кредита по программе для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей составляет 12 млн руб., для остальных регионов – 6 млн руб.
Уже в первом полугодии банки выдадут не менее 2,7 трлн руб. ипотечных кредитов (+70% к аналогичному периоду прошлого года), ожидают в НКР. А изменение условий льготной ипотеки охладит рынок во втором полугодии, но не сильно: в большей степени ограничения коснутся Москвы, Московской области и Санкт- Петербурга, где средний размер ипотечного кредита заметно превышает лимит в 3 млн руб. (на эти регионы приходится 30% всех выдач льготной ипотеки). В остальных регионах кредиты со средним ипотечным чеком свыше 3 млн руб. едва ли достигают 10%, а доля новой ипотеки со средней суммой до 3 млн руб. составляет порядка 50%, отмечают аналитики.
Рост цен на недвижимость тоже окажет умеренное влияние на динамику выдач, поскольку продолжит расти средний чек кредита: за период с 1 мая 2020 г. по 1 мая 2021 г. он уже подскочил на 29%. Дальше рост цен будет сдержаннее, но продолжится как минимум до конца года, пока спрос на жилье будет превышать предложение. Не сильно сдержит рост выдачи ипотеки и повышение надбавок к коэффициентам риска по кредитам с первоначальным взносом от 15 до 20%, несмотря на ожидаемый из-за него рост ставок по таким ссудам, – это затронет очень ограниченное число заемщиков, считают в НКР: такие кредиты были в основном сосредоточены в крупных городах с более дорогим жильем.
А вот изменение условий семейной ипотеки рынок поддержит и расширит круг новых заемщиков. И хотя пока доля выдачи семейной ипотеки в льготных программах составляет немногим более 10%, вклад этого сегмента в общий результат увеличится к концу года, ожидают в НКР.
В итоге во втором полугодии банки могут выдать 1,8–2 трлн руб. кредитов (на 25–35% меньше, чем в первом полугодии). Общая сумма по итогам года составит не менее 4,4 трлн руб. (а в лучшем случае рынок приблизиться и к 5 трлн руб.), даже если во втором полугодии сумма выдач вернется на уровень того же периода 2019 г. (1,7 трлн руб.). Но сценарий в НКР считают нереалистичным. Во-первых, средние ставки останутся сравнительно низкими: выше, чем в 2020 г., но меньше, чем два года назад. В апреле средняя ставка для новых кредитов равнялась 7,3%, по данным ЦБ, а для собственных программ банков НКР оценивает среднюю ставку в 8%. К концу года средняя ставка по собственным программам банков поднимется до 9%, считают в НКР, но все равно останется ниже показателей 2019 г. Росту общей суммы будет способствовать и дальнейшее увеличение среднего ипотечного чека. И наконец, маловероятно резкое сокращение числа выданных кредитов во второй половине года по сравнению с первой, поскольку льготная ипотека сохранится в большинстве регионов, а доля крупнейших регионов в общем объеме выдач останется высокой.
Зампред правления ВТБ Анатолий Печатников и вовсе считает, что в этом году выдачи могут составить 5,4 трлн руб., говорил он в интервью «Прайму». Предправления «Абсолют банка» Татьяна Ушкова согласна с тем, что у рынка есть все шансы преодолеть рубеж в 5 трлн руб.: спрос остается выше предложения на фоне инфляции и, как следствие, роста цен практически на все товары и услуги, люди по-прежнему верят в инвестиции в недвижимость.
Но не все согласны с таким оптимистичным сценарием.
Рынок ипотеки по итогам этого года может не достичь нового рекорда по ряду причин, считает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Вячеслав Путиловский. Его рост будут ограничивать такие обстоятельства, как сокращение кредитных лимитов и рост ставок по льготной ипотеке (прежде всего, новостройки в крупных городах туда уже не укладываются), риски дальнейшего повышения ключевой ставки, а также сокращение числа качественных заемщиков. Не стоит забывать и опасения регулятора по поводу роста ипотечного пузыря, напоминает Путиловский: ЦБ уже повысил надбавки к коэффициентам риска по кредитам с низким первоначальным взносом, это должно увеличить нагрузку на капитал банков и сделать такие кредиты менее привлекательными.
Банк России еще год назад видел риски бурного роста ипотеки и призывал вовремя остановить программу с господдержкой. По мнению регулятора, запуск программы стал одной из причин роста цен на жилье, что в ряде регионов нивелировало эффект от сниженной ставки. На 1 апреля цены на первичном рынке жилья в годовом выражении выросли на 17,6%, на вторичном – на 13,6%, отчитывался Росстат, а вот реальные располагаемые доходы населения упали в I квартале на 3,6% в сравнении с тем же периодом в докризисном 2020 году. Между тем средний срок ипотечного кредита, по данным ЦБ, вплотную приблизился к 20 годам. Сейчас примерно 20% жилищных кредитов – это ипотека с первоначальным взносом менее 20%, на погашение которой заемщик отдает больше половины своего дохода, предупреждал в своем новом отчете ЦБ. Сейчас в Банке России надеются, что модификация программы льготной ипотеки охладит рынок. «Во II квартале объем выдачи ипотеки увеличится, но дальше с учетом модификации программы поддержки темпы могут сократиться», – говорил директор департамента обеспечения банковского надзора ЦБ Александр Данилов.
В Moody’s тоже не ждут, что выдачи достигнут рекорда 2020 г., указывает старший кредитный эксперт агентства Ольга Ульянова, рост портфеля может составить 15–20% по итогам года. Новых вершин рынок взять не сможет как из-за изменений условий льготной ипотеки, так и по причине сокращения платежеспособного населения. «Кто хотел взять ипотеку, тот уже это сделал», – считает Ульянова. Из-за сокращения максимального размера кредита большая масса потенциальных заемщиков уже не сможет воспользоваться льготной ипотекой. Одновременно с этим растут и цены на жилье – в условиях стагнации реальных доходов все сложнее накопить на первоначальный взнос в 15% и обслуживать сам кредит, отмечает Ульянова. Способствовать росту ипотеки будет инфляция – она побудит ряд заемщиков спасти сбережения через покупку недвижимости, но этот фактор гораздо слабее тех, что говорят не в пользу нового рекорда, заключает эксперт.
